Gewerbsmäßiger Betrug mit Immobilien: Vorwurf, Strafe und Verteidigung

Der Vorwurf des gewerbsmäßigen Betrugs mit Immobilien trifft Beschuldigte fast immer unvorbereitet. Meist steht am Anfang eine Durchsuchung in den Geschäftsräumen und in der Privatwohnung, häufig verbunden mit der Sicherstellung von Handys, Laptops und Buchhaltungsunterlagen. In größeren Verfahren folgt unmittelbar ein Haftbefehl und ein Vermögensarrest über sämtliche Konten und Objekte.

Immobiliengeschäfte sind für Ermittlungsbehörden aus einem einfachen Grund attraktiv: Die Summen sind hoch, die Zahl der Geschädigten ist oft groß, und die Vertragsketten lassen sich über Notarverträge, Grundbücher und Bankunterlagen lückenlos rekonstruieren. Aus einer wirtschaftlich gescheiterten Projektentwicklung wird auf dem Papier schnell ein Serienbetrug.

Der Zusatz „gewerbsmäßig“ ist dabei kein sprachliches Beiwerk, sondern verschiebt den Strafrahmen erheblich und beeinflusst die Frage der Untersuchungshaft. Dieser Beitrag erklärt, wann die Schwelle zur Gewerbsmäßigkeit überschritten ist, welche Konstellationen im Immobilienbereich typischerweise verfolgt werden und wo eine Verteidigung ansetzt.

Wann liegt gewerbsmäßiger Betrug mit Immobilien vor?

Grundlage ist immer der Betrug nach § 263 StGB. Erforderlich sind eine Täuschung über Tatsachen, ein dadurch verursachter Irrtum, eine Vermögensverfügung des Getäuschten und ein Vermögensschaden. Hinzu kommen auf der subjektiven Seite Vorsatz und die Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen.

Gewerbsmäßig handelt nach ständiger Rechtsprechung, wer die Absicht hat, sich durch wiederholte Tatbegehung eine fortlaufende Einnahmequelle von einigem Umfang und gewisser Dauer zu verschaffen. Diese Absicht ist ein rein innerer Umstand, der sich im Verfahren nur über Indizien belegen lässt.

Praktisch bedeutsam ist eine oft übersehene Folge: Bereits die erste Tat kann gewerbsmäßig sein, wenn der Beschuldigte von Anfang an eine Wiederholung plante. Auf die tatsächliche Zahl der Fälle kommt es also nicht zwingend an.

Die Staatsanwaltschaft stützt die Gewerbsmäßigkeit im Immobilienbereich typischerweise auf standardisierte Vertriebsprozesse, wiederkehrende Vertragsmuster, professionelle Vertriebsstrukturen, laufende Provisionsmodelle sowie darauf, dass die Einnahmen die Lebensführung des Beschuldigten finanziert haben. Genau an diesen Indizien setzt eine Verteidigung an.

Typische Konstellationen bei Immobiliengeschäften

Der Vorwurf des Immobilienbetrugs ist kein einheitliches Phänomen. In der Praxis lassen sich mehrere Fallgruppen unterscheiden, die jeweils eigene Verteidigungsansätze eröffnen.

Anlagemodelle und Projektentwicklungen

Hier sammeln Gesellschaften Kapital von Privatanlegern ein, um Bestandsimmobilien zu entwickeln oder Neubauprojekte zu realisieren. Der Vorwurf lautet regelmäßig, dass die Mittel von Anfang an nicht projektbezogen verwendet wurden, dass Renditeversprechen ohne tragfähige Kalkulation abgegeben wurden oder dass fällige Auszahlungen aus dem Kapital neuer Anleger bedient wurden.

Bei Nachrangdarlehen, Genussrechten und Anleihen tritt der Kapitalanlagebetrug nach § 264a StGB hinzu, wenn Prospekte oder Werbeunterlagen unrichtige vorteilhafte Angaben enthalten. Parallel prüfen die Behörden regelmäßig einen Verstoß gegen das Kreditwesengesetz wegen unerlaubten Einlagengeschäfts nach § 54 KWG.

Coachings, Mentorings und Vertrieb über soziale Medien

Ein stark wachsendes Ermittlungsfeld sind Programme, die den Einstieg in das Immobilieninvestment vermitteln und dabei Objekte, Finanzierungen oder Beteiligungen aus dem eigenen Umfeld anbieten. Der strafrechtliche Ansatzpunkt liegt weniger im Coaching selbst als in der Verknüpfung von Reichweite, Renditeversprechen und dem Verkauf eigener oder verbundener Objekte.

Ermittlungsbehörden werten hier Videos, Livestreams, Chatverläufe und Vertriebsunterlagen aus und leiten daraus konkludente Täuschungen über Werthaltigkeit, Mieteinnahmen oder Weiterverkaufschancen ab. Weil solche Programme naturgemäß auf Wiederholung angelegt sind, wird die Gewerbsmäßigkeit schnell bejaht.

Verkauf einzelner Objekte und sogenannte Schrottimmobilien

Klassisch ist der Vorwurf, Käufer über den tatsächlichen Wert, den Sanierungsstau, verdeckte Mängel, Belastungen im Grundbuch oder die erzielbare Miete getäuscht zu haben. Besonders im Fokus stehen Mietgarantien und Mietpool-Konstruktionen, die auf Dauer nicht bedienbar sind, sowie überhöhte Innenprovisionen.

Finanzierung, Kaufpreisgestaltung und Unterlagen

Werden gegenüber der finanzierenden Bank Eigenkapitalnachweise, Einkommensunterlagen, Mietverträge oder Wertgutachten geschönt, kommen neben § 263 StGB der Kreditbetrug nach § 265b StGB und die Urkundenfälschung nach § 267 StGB in Betracht. Auch abweichende Kaufpreisabreden neben dem notariellen Vertrag führen regelmäßig zu Ermittlungen, dann zusätzlich in steuerlicher Hinsicht.

Gewerbsmäßig, bandenmäßig, großes Ausmaß: die Steigerungsstufen

Für die Straferwartung ist entscheidend, welche Stufe die Staatsanwaltschaft annimmt. Die Unterschiede sind erheblich und werden von Beschuldigten häufig unterschätzt.

• Einfacher Betrug nach § 263 Abs. 1 StGB: Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren.
• Besonders schwerer Fall nach § 263 Abs. 3 StGB: Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Das Regelbeispiel der Nummer 1 erfasst das gewerbsmäßige Handeln, die Nummer 2 den Vermögensverlust großen Ausmaßes, den der Bundesgerichtshof ab einem Schaden von 50.000 Euro annimmt.
• Gewerbs- und bandenmäßiger Betrug nach § 263 Abs. 5 StGB: Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu zehn Jahren, in minder schweren Fällen von sechs Monaten bis zu fünf Jahren.

Die letzte Stufe ist keine bloße Strafzumessungsregel, sondern ein Verbrechen. Eine Bande setzt den Zusammenschluss von mindestens drei Personen zur fortgesetzten Begehung entsprechender Taten voraus. Gerade in Immobilienstrukturen mit Geschäftsführung, Vertrieb und Vermittlung wird diese Schwelle von den Ermittlungsbehörden häufig vorschnell angenommen, obwohl eine bloß arbeitsteilige unternehmerische Organisation dafür nicht genügt.

Die Abgrenzung wirkt sich auch auf die Verjährung aus. Für den einfachen und den gewerbsmäßigen Betrug beträgt die Verjährungsfrist nach § 78 StGB fünf Jahre, weil Schärfungen für besonders schwere Fälle unberücksichtigt bleiben. Beim gewerbs- und bandenmäßigen Betrug nach Absatz 5 sind es dagegen zehn Jahre.

Welche Strafe droht bei gewerbsmäßigem Betrug mit Immobilien?

Die konkrete Strafe bemisst sich vor allem nach der Schadenshöhe, der Zahl der Fälle und der Zahl der Geschädigten. Weil Immobiliengeschäfte hohe Einzelbeträge betreffen, wird die Grenze zum Vermögensverlust großen Ausmaßes oft schon mit einem einzigen Objekt überschritten.

Bei Gesamtschäden im sechsstelligen Bereich sind mehrjährige Freiheitsstrafen die Regel. Eine Bewährung nach § 56 StGB ist nur bis zu einer Freiheitsstrafe von zwei Jahren möglich, und die Gerichte legen bei Serienbetrug mit hohen Schäden strenge Maßstäbe an die besonderen Umstände an.

Strafmildernd wirken sich in der Praxis vor allem eine frühzeitige, verteidigungsstrategisch abgestimmte Einlassung, tatsächliche Schadenswiedergutmachung, ein Täter-Opfer-Ausgleich und eine lange Verfahrensdauer aus. Hinzu kommen berufsbezogene Nebenfolgen: Ein Berufsverbot nach § 70 StGB, der Widerruf der Erlaubnis nach § 34c GewO für Makler, Bauträger und Verwalter sowie eine Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO treffen viele Mandanten härter als die Strafe selbst.

Untersuchungshaft und Vermögensarrest

In Immobilienstrafverfahren mit großem Schadensvolumen ist Untersuchungshaft keine Ausnahme. Der Haftbefehl stützt sich nach § 112 StPO meist auf Fluchtgefahr, die aus der hohen Straferwartung und aus Auslandsbezügen abgeleitet wird, oder auf Verdunkelungsgefahr wegen der Einwirkungsmöglichkeit auf Mitarbeiter und Unterlagen. Bei Betrugsvorwürfen kommt zusätzlich der Haftgrund der Wiederholungsgefahr nach § 112a StPO in Betracht.

Gegen den Haftbefehl stehen die Haftprüfung nach § 117 StPO und die Haftbeschwerde zur Verfügung. Nach sechs Monaten prüft das Oberlandesgericht die Fortdauer nach § 121 StPO von Amts wegen. Häufig führt nicht die Aufhebung, sondern die Außervollzugsetzung gegen Auflagen wie Kaution, Passhinterlegung und Meldepflichten zum Ziel.

Parallel dazu greift die Vermögensabschöpfung. Über den Vermögensarrest nach § 111e StPO werden Konten gesperrt und Immobilien mit Sicherungshypotheken belastet. Grundlage ist die Einziehung von Taterträgen nach § 73 StGB, die nach dem Bruttoprinzip erfolgt und auch Surrogate erfasst, also mit Taterlösen erworbene Objekte. Wer hier nicht sofort reagiert, verliert faktisch die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit, bevor überhaupt Anklage erhoben ist.

Begleitvorwürfe, die fast immer mitermittelt werden

Ein Immobilienstrafverfahren bleibt selten beim Betrug. Regelmäßig kommen hinzu:

• Untreue nach § 266 StGB bei Entnahmen aus dem Gesellschaftsvermögen
• Geldwäsche nach § 261 StGB, insbesondere bei Umschichtungen über verbundene Gesellschaften
• Steuerhinterziehung nach § 370 AO bei Schwarzgeldabreden, verdeckten Gewinnausschüttungen oder unzutreffender Umsatzsteuerbehandlung
• Insolvenzverschleppung nach § 15a InsO sowie Bankrott, wenn die Projektgesellschaft zusammenbricht

Diese Vorwürfe werden häufig von verschiedenen Abteilungen bearbeitet. Eine Verteidigung muss die Verfahren deshalb von Beginn an zusammen denken, weil eine Einlassung im Steuerverfahren unmittelbar auf das Betrugsverfahren durchschlägt.

Verteidigung beim Vorwurf des gewerbsmäßigen Immobilienbetrugs

Der wirksamste Hebel liegt selten im pauschalen Bestreiten, sondern in der Zerlegung des Vorwurfs. Wirtschaftliches Scheitern ist kein Betrug. Der Nachweis, dass bereits bei Vertragsschluss der Vorsatz bestand, die versprochene Leistung nicht zu erbringen, gelingt der Staatsanwaltschaft oft nur über eine rückschauende Bewertung, die einer genauen Prüfung nicht standhält.

Typische Verteidigungsansätze im Immobilienbereich sind u.a.:

• Schadensberechnung angreifen: Bei Immobilien steht dem Kaufpreis ein realer Sachwert gegenüber. Der Schaden ist deshalb nicht der Kaufpreis, sondern allenfalls die Differenz zum objektiven Verkehrswert. Gutachten der Ermittlungsbehörden sind hier häufig angreifbar.
• Täuschung prüfen: Prognosen, Renditeerwartungen und Werturteile sind keine Tatsachen. Die Abgrenzung zwischen optimistischer Vertriebsaussage und Täuschung über Tatsachen entscheidet viele Verfahren.
• Gewerbsmäßigkeit bestreiten: Wiederholtes unternehmerisches Handeln allein belegt keine Wiederholungsabsicht im strafrechtlichen Sinn.
• Bandenabrede angreifen: Arbeitsteilige Strukturen in einem Unternehmen sind noch keine Bande. Fällt die Bandenabrede, fällt das Verbrechen des Absatzes 5.
• Aufklärungspflichten der Anleger einbeziehen: Vertragsunterlagen, Prospekte und Risikohinweise können den Irrtum ausschließen.
• Vermögensarrest angreifen und die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit sichern.

Für das eigene Verhalten gilt in dieser Phase eine klare Reihenfolge. Machen Sie von Ihrem Schweigerecht nach § 136 StPO Gebrauch und geben Sie keine Erklärungen gegenüber Polizei oder Staatsanwaltschaft ab. Widersprechen Sie einer Durchsuchung, ohne sie zu behindern, und verlangen Sie ein Sicherstellungsverzeichnis. Sprechen Sie nicht mit Mitarbeitern, Vertriebspartnern oder Anlegern über den Vorwurf, weil daraus Verdunkelungsgefahr abgeleitet wird. Löschen Sie keine Daten. Beauftragen Sie zuerst einen Verteidiger, der Akteneinsicht nach § 147 StPO nimmt.

Häufige Fragen zum gewerbsmäßigen Betrug mit Immobilien

Ihr Strafverteidiger bei Betrugsvorwürfen im Immobilienbereich

Verfahren wegen gewerbsmäßigen Betrugs mit Immobilien sind Wirtschaftsstrafverfahren mit erheblichem Aktenumfang, parallelen Steuer- und Insolvenzbezügen und massiven Eingriffen in das Vermögen. Sie werden bei den Schwerpunktstaatsanwaltschaften von spezialisierten Dezernenten geführt, denen Sie nur mit einer ebenso spezialisierten Verteidigung auf Augenhöhe begegnen.

Die Anwaltskanzlei Dr. Böttner Rechtsanwälte verteidigt bundesweit im Wirtschaftsstrafrecht und ist auf Betrugsdelikte spezialisiert. Wir übernehmen die gesamte Kommunikation mit den Ermittlungsbehörden, beantragen sofort Akteneinsicht, greifen Haftbefehl und Vermögensarrest an und entwickeln mit Ihnen eine belastbare Verteidigungsstrategie.

Wenn bei Ihnen durchsucht wurde, eine Vorladung vorliegt oder ein Haftbefehl vollstreckt wurde, zählt jeder Tag. Vereinbaren Sie ein vertrauliches Erstgespräch. In dringenden Fällen erreichen Sie uns rund um die Uhr:

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Weitere Informationen zum Grundtatbestand finden Sie auf unserer Seite zum Betrug nach § 263 StGB sowie in unserem Blogarchiv zum Anlagebetrug.