Immobilien-Investments, die über soziale Medien, Coaching-Programme oder geschlossene Communities vertrieben werden, geraten zunehmend in den Fokus der Schwerpunktstaatsanwaltschaften für Wirtschaftsstrafsachen. Auslöser sind fast immer Strafanzeigen enttäuschter Anleger, Geldwäscheverdachtsanzeigen von Banken oder Mitteilungen der BaFin.
Der Vorwurf lautet dann regelmäßig nicht auf einfachen Betrug, sondern auf gewerbs- und bandenmäßigen Betrug. Dieser Unterschied ist kein juristisches Detail, sondern entscheidet über Strafrahmen, Verjährung und die Frage, ob Untersuchungshaft angeordnet wird.
Warum Immobilienmodelle besonders anfällig für Ermittlungen sind
Immobiliengeschäfte hinterlassen eine außergewöhnlich dichte Dokumentenspur. Notarverträge, Grundbuchauszüge, Finanzierungsunterlagen, Wertgutachten und Zahlungsströme lassen sich von den Ermittlungsbehörden vollständig rekonstruieren, oft über Jahre zurück.
Hinzu kommt die Höhe der Einzelbeträge. Der Bundesgerichtshof nimmt einen Vermögensverlust großen Ausmaßes im Sinne des § 263 Abs. 3 StGB bereits ab einem Schaden von 50.000 Euro an. Diese Schwelle ist bei einer einzigen Wohnung schnell überschritten.
Problematisch wird es, wenn Anlegergelder nicht projektbezogen verwendet werden, wenn Auszahlungen an frühere Anleger aus dem Kapital neuer Anleger stammen oder wenn Renditeversprechen ohne tragfähige Kalkulation abgegeben werden. Aus einem wirtschaftlich gescheiterten Projekt wird aus Sicht der Staatsanwaltschaft dann ein von Anfang an betrügerisches Geschäftsmodell.
Gewerbsmäßig und bandenmäßig: was der Zusatz bedeutet
Gewerbsmäßig handelt, wer sich durch wiederholte Tatbegehung eine fortlaufende Einnahmequelle von einigem Umfang und gewisser Dauer verschaffen will. Weil Vertriebsmodelle naturgemäß auf Wiederholung angelegt sind, wird dieses Merkmal in der Praxis fast reflexhaft bejaht.
Eine Bande setzt den Zusammenschluss von mindestens drei Personen zur fortgesetzten Begehung entsprechender Taten voraus. Treffen beide Merkmale zusammen, greift § 263 Abs. 5 StGB. Der Betrug ist dann kein Vergehen mehr, sondern ein Verbrechen mit einer Mindeststrafe von einem Jahr Freiheitsstrafe.
Genau hier liegt einer der häufigsten Angriffspunkte der Verteidigung. Eine arbeitsteilige Unternehmensorganisation mit Geschäftsführung, Vertrieb und Vermittlung ist noch keine Bande. Fällt die Bandenabrede, fällt das Verbrechen, und die Verjährungsfrist verkürzt sich von zehn auf fünf Jahre.
Untersuchungshaft und Vermögensarrest kommen meist gleichzeitig
In Verfahren dieser Größenordnung ist ein Haftbefehl keine Ausnahme. Gestützt wird er nach § 112 StPO regelmäßig auf Fluchtgefahr, abgeleitet aus der hohen Straferwartung und aus Auslandsbezügen, oder auf Verdunkelungsgefahr wegen der Einwirkungsmöglichkeit auf Mitarbeiter und Unterlagen.
Parallel wird über den Vermögensarrest nach § 111e StPO das gesamte Vermögen gesichert. Konten werden gesperrt, Immobilien mit Sicherungshypotheken belastet. Für Beschuldigte entsteht damit eine doppelte Blockade, weil die Mittel für eine Kaution und für die Verteidigung gerade nicht mehr frei verfügbar sind.
Was Beschuldigte in dieser Phase beachten sollten
Wer von einer Durchsuchung oder einer Vorladung betroffen ist, sollte in dieser Reihenfolge vorgehen:
- Schweigen. Von dem Schweigerecht nach § 136 StPO Gebrauch machen und keine Erklärungen gegenüber Polizei oder Staatsanwaltschaft abgeben.
- Keine Absprachen. Gespräche mit Mitarbeitern, Vertriebspartnern oder Anlegern über den Vorwurf begründen den Haftgrund der Verdunkelungsgefahr.
- Keine Daten löschen. Gelöschte Daten sind forensisch rekonstruierbar und wirken belastend.
- Verteidiger beauftragen. Erst nach Akteneinsicht lässt sich seriös über eine Einlassung entscheiden.
Fazit
Der Vorwurf des gewerbs- und bandenmäßigen Betrugs bei Immobilien-Investments ist ein Wirtschaftsstrafverfahren mit erheblichem Aktenumfang, parallelen steuer- und insolvenzrechtlichen Bezügen und massiven Eingriffen in das Vermögen. Die Weichen werden im Ermittlungsverfahren gestellt, nicht in der Hauptverhandlung.
Ausführliche Informationen finden Sie auf unserer Themenseite zum gewerbsmäßigen Betrug mit Immobilien sowie zum Betrug nach § 263 StGB. Wenn Sie betroffen sind, erreichen Sie uns in dringenden Fällen rund um die Uhr unter 040 18018477.